La compra venta de vivienda (Publicado en Diario de Navarra el 17 de agosto de 2010)

A pesar de los bajos tipos de interés y de la bajada de los precios, la oferta no acaba de encontrarse con la demanda. Probablemente nadie quiere ser el último que compró mientras seguían bajando los precios. Ha habido intentos de parar la bajada de precios como las Viviendas Libres de precio Limitado (VLL). Esta iniciativa supone fijar un precio máximo para las viviendas libres con el incentivo añadido de poder desgravarse un 5% adicional del IRPF. Pero puestos los máximos, puestos los mínimos.
Además ese 5% adicional no significa que nos podamos desgravar más dinero, en realidad, es un adelanto de la desgravación, la cuál está limitada al valor máximo desgravable de la vivienda que son 210.000 ?. Según una reciente encuesta de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) sólo optarán por esta fórmula el 6% de los potenciales compradores. No parece que la VLL sea el problema. Esta misma encuesta afirma que un 38% está esperando a que les "toque" una VPO. Sumadas las dos hacen que el 44% del mercado inmobiliario sea un mercado intervenido, quedando el resto del pastel para la iniciativa privada.
Quizás sea porque ya no hay especuladores en el mercado de la vivienda. Los que hicieron su agosto "dando el pase" son historia (dar el pase es un comprar una vivienda sobre planos y venderla antes de escriturarla a cambio de una rentabilidad interesante). Tampoco hay inversores interesados en comprar y alquilar ya que a los precios actuales el retorno de la inversión en alquiler es bajísimo. En los tiempos de la burbuja la baja rentabilidad se compensaba con la expectativa de una revalorización futura. Además, el alquiler no sube si sube el precio de los pisos porque está ligado a la renta de los inquilinos. Por el contrario si los precios bajan, los alquileres sí que pueden reducirse. Puede haber inquilinos que dejen de vivir de alquiler y decidan comprar un piso más barato porque la hipoteca resultante se acerque mucho al precio del alquiler. Conclusión: es mejor dejar el dinero en el banco o comprar acciones con buenos dividendos.

El efecto demográfico influye sobremanera en el mercado. La tasa de emancipación ha bajado durante la crisis. Los jóvenes tienen más dificultades para abandonar el nido paterno por la precariedad laboral. Es más, no son pocos los que han pasado de estar emancipados a tener que volver a casa de los padres. La tasa de crecimiento de la inmigración en los últimos años ha tocado a su fin y empieza a tomar la senda bajista. Las estadísticas oficiales dan una pequeña reducción respecto al año pasado pero seguramente sea mucho mayor. No creo que el inmigrante que se marche se tome la molestia de ir al censo o al padrón municipal a darse de baja. Y luego está el efecto de la baja natalidad de los años 80 y 90. Hay que recordar que en esos años lideramos la menor tasa de nacimientos del mundo. Este cambio es más brusco si tenemos en cuenta que el periodo anterior fue el del Baby Boom de los años 60 y 70.

La opción del alquiler está ganando más adeptos. Por una parte están las ayudas del alquiler joven. Y por otra las ventajas de alquilar: Eres más libre para poder cambiar de vivienda, de ciudad o de provincia. Es más barato alquilar que comprar. Y alquilar no significa tirar el dinero. El diferencial entre el coste del alquiler y lo que me cuesta una vivienda lo puedo destinar a gastar o a invertir en otros activos. Desde la renta fija a la bolsa pasando por los bonos y obligaciones. Por cierto en un horizonte de inversión a 30 años (como la hipoteca), no es ninguna locura invertir en bolsa con el Ibex en los 10.000, cuando ha llegado a superar los 16.000. Cierto es que también estuvo en menos de 6.000 hace un año. A pesar de todo, los propietarios se niegan a bajar los precios porque tienen en mente los precios a los que se vendía hace tres años. A éstos habría que decirles que quizás no es el momento y que si no tienen prisa, que lo alquilen y los saquen a la venta dentro de cinco años. El que quiera vender que se olvide del pasado, mire pisos similares y lo ponga un 5% más barato. A ver si hay suerte

Visitar Barcelona por un euro (Publicado en Diario de Navarra el domingo 8 de agosto de 2010)

Quieren poner una tasa de un euro a cada turista que visite Barcelona para dotar a la entidad público-privada Barcelona Turisme, que se dedica a promocionar la ciudad. La idea surge de Joan Gaspart para compensar los recortes en la promoción turística barcelonesa. "¿Dejarán de venir los turistas por tener que pagar un euro más?", argumenta. Pues creo que no, pero la clave es si vendrán más por poner el euro de marras ¿Desde cuándo mejoran los mercados competitivos por introducir impuestos? ¿Tenemos que pagar los que visitemos Barcelona para ahorrarle dinero de promoción al Sr. Gaspart y sus socios? Según el ex presidente del Barça, faltan recursos para promoción turística porque la competencia es muy alta. Si por causa de la crisis el ente público está recaudando menos ¿por qué no pagan más los socios privados? ¿A nadie se le ha ocurrido? No les voy a negar la presunción de inocencia, pero esto me hace dudar de la bondad de esta sociedad financiada con impuestos y capital privado. Si no hay simetría entre socios, parece más una sociedad instrumental para usar dinero público con fines lucrativos. Mezclar dinero privado y público es cuanto menos peligroso por la tentación de usar y abusar de éste último en aras de un hipotético bien común.

A Jordi Hereu (el alcalde) le parece, en principio, bien recaudar ese dinero (otro político que se apunta a nuevas modalidades para sacarnos los cuartos), pero introduce un matiz muy importante y es que también lo impongan las demás ciudades catalanas. ¿Lo hará para mejorar la promoción turística de sus vecinos o para que no haya un trasvase de turistas a hospedarse en Badalona o Sant Cugat del Vallés? Se supone que ese euro por turista se va a invertir en hacer promoción "de la buena" y que ésta atraerá a muchos más turistas. Es decir, que habrá un retorno de la inversión superior al euro gastado. Pero si ésto fuera así, Jordi Hereu preferiría ser el único que implanta esta medida, ¿no? Por sus argumentos parece que no es así. Entonces ¿para quién es el euro? Primero, para la sociedad Barcelona Turisme, que se creó en los años de bonanza y que ahora no es capaz de generar beneficios ni recaudación suficiente para vivir por sí misma. Y en segundo lugar para ahorrar dinero al lobby turístico barcelonés. Y ¿por qué no recaudan diez euros?¿O veinte?¿O cien? Puede parecer una barbaridad, pero esta tasa ya existe en otras ciudades como Roma. El alcalde romano ha impuesto una tasa a sus visitantes para ayudar a mantener los servicios y actuaciones de la antigua ciudad imperial. Para una familia de cuatro miembros la broma sale por 280 ? a la semana. Este sí que es un desincentivo para visitar la antigua capital del imperio romano. Hay que decirles a los alcaldes de Roma o Barcelona que miren más allá de lo que recaudan, porque quizás no consigan el efecto deseado, puede que sea incluso el contrario. Yo apostaría a que más de una familia preferirá visitar Florencia y ahorrarse los 280 ?. Roma tendrá menos visitantes. Lo que conllevará una menor actividad económica y una menor recaudación. Justo lo contrario de lo que pretendían.

En el fondo de toda esta pretensión recaudatoria está el exponente de unos políticos que viven en el pasado glorioso del crecimiento económico y la opulencia impositiva. Más renta en empresas y personas implicó más recaudación para gastar a todo trapo. Y así han crecido palacios de congresos, sociedades público privadas o circuitos de velocidad como setas. También se han entrometido en actividades privadas que nunca debieron acometer. Y ahora, quieren mantener su nivel de gasto sin tener en cuenta el cambio de ciclo. No hay dinero. Pero pretenden seguir con sus planes a costa de hacer algo que saben muy bien. Subir los impuestos.